中评社北京4月22日电／据《证券日报》报道，记者根据公开资料整理获悉，在2020年销售规模TOP20房企中，龙湖集团、华润置地、中海地产等9家房企绿档，其中，中国金茂、金科集团等房企通过“促回款、降负债”等措施实现“降档”，但龙湖集团是5年来均处在绿档阵营。
依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
“未来两年的市场格局，衡量企业上升空间或者估值情况，要看两个指标，一是，是否是绿档；二是，拿地与销售比值情况。”某证券机构首席分析师向《证券日报》记者透露，在全行业控制有息负债规模的格局下，绿档房企可融到的有息负债更多，尤其TOP30中绿档房企拥有1元负债换得3元销售额的能力。
对有息负债规模增幅的控制对房地产行业意味着什么？通过一组研究数据可知一二。据广发证券发展研究中心根据公司公告和Wind数据以434家样本房企统计显示，截至2020年中期，TOP10房企有息负债规模为3.01万亿元，行业市占率为14%，合计可以新增有息负债规模为1856亿元，增幅比例为6.2%；TOP11－30房企有息负债规模为2.1万亿元，行业市占率为9.8%，可以新增有息负债规模增速为7.4%；434家样本企业可以新增有息负债规模7431亿元，上限为7.3%。
“三道红线”融资新政之后，从地产行业有息负债规模增速预判来看，2021年增速上限乐观预期为7.2%，中性预期为5.7%，悲观预期为4%。纵向对比来看，2013年至2018年，地产行业有息负债规模增速为25.3%，2019年至2020年为5.5%。
不难看出，“三道红线”带来的将是整个地产行业杠杆率的快速下行，提高行业资金使用效率，淘汰落后企业，降低系统性风险。还有一个重要的深远影响，就是行业排位将重新洗牌。正如上述分析师所示，各档企业在金融资源分配方面发生了扭转，从“金字塔”变为“倒金字塔”。
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