； 中评社北京1月21日电／城市在飞速向前发展，也在不断沉淀各种问题。新房子会慢慢变成老房子，新小区会渐渐成为旧小区。时间的推移，会给建筑物附着上一身沧桑、几分古典，却也不可避免地衍生出诸多“年久失修”的现实问题。街老、院老、房老、设施老、生活环境差，成了许多老旧小区居民共同的烦心事、揪心事、操心事，城市治理的难题，莫此为甚。
公开数据显示，截至2019年5月底，我国有楼龄20年以上的老旧小区17万个，建筑面积40亿平方米，涉及居民上亿人。上亿人的安身之所，难以做到身安、心安，这显然是有问题的。这也是近年来各地各部门持续推进老旧小区改造的民意基础和社会动因。悠悠万事，民生为大。在当下，如何解决老旧小区的安居问题，不仅关系到上亿人的居住环境，也关系到城市更新、城市高质量发展的宏大命题。
然而，遗憾的是，目前，国内老旧小区的普遍状况是建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全，特别是维护不善。时至今日，老旧小区普遍超过了建筑单位的保修期限，小区内的公共管道、设施设备经过长期使用趋于老化，进而出现维护维修纠纷。老旧小区因产权关系不清晰、业主权利主体缺位、物业管理专有与共有部分关系界定不明、物业管理与市政专业经营单位权属不清，导致小区管理维护方面的责、权、利关系不清，相关各方不知道、不明确或者不情愿为小区的设施维护承担责任。
这也意味着，很多老旧小区的日常维护运行，要么停留在居民“私力救济”“个体作为”层面；要么则是由单位或社区“大包大揽”“先行修葺”，并未进入权责分明、权属清晰的常态化运维状态。这也使得很多看似还不错的小区，其实很多时候是因为有一些热心的居民自发操持，或者是运气好，相关单位或基层社区肯负责、能负责，这才得以正常运转。
水管跑水一跑好几天，没人管；电路老化，功率稍微大些的家伙什就带不起来；垃圾清运也是有一搭没一搭……至于没有电梯，上下困难，想加装电梯又遇到意见纷纭等情况，更是让人闹心。凡此种种，实际上都与公共设施缺乏管理有关。而这种责任缺失，也与各种法律规定、行业政策等不相匹配有关系。比如，根据《物业管理条例》，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但从全国层面来看，住宅区建设年代、权属性质、建筑技术不同，相关水电气暖的法律规定与《物业管理条例》规定不同，在区分业主、物业服务企业和市政专营单位之间责任关系时，涉及的情况也比较复杂。
此外，住宅专项维修资金这项看上去很不错的制度设计，也因为种种原因，运行十几年来显现出诸多不足，比如维修资金基本上未能实现由业主大会自我管理，专项维修资金使用的制度成本太高，对所有权人公开透明度不够，缺乏可操作性的资金续筹制度等诸多问题。如何完善老旧小区住宅专项维修资金制度的实操机制，助力全体业主依据相应程序实行自管，畅通专项公共维修资金的使用渠道，使维修资金不再沉睡在池子里，值得各级主管部门深思。
这种主体缺位、界线不明、权属不清、基金难用的情况，叠加在一起，愈发使老旧小区成了一个烫手的山芋。这也提醒有关各方，有必要专门针对老旧小区理顺法律法规、政策办法等，寻求更多共识，找到破解路径，绝不能因为事务繁难而高高挂起。特别是当下很多老旧小区的实际居民，不是年老力衰的老年人，就是外来租客，这也使实际居住者在主张合法权益上，确实存在一定的弱势。
无论如何，老房子坏了，漏水、漏电、漏气，不仅会严重败坏居民的心情，影响生活质量，不胜其扰；也存在严重的安全隐患，老房子着火的事情每每发生，一再冲击社会的认知，令人痛心。这种状况不能再持续下去了。当下很多城市都在推动城市更新，殷切希望各地城市管理者在更新时，切实把老旧小区放在重中之重。一个城市最老旧的地方如果也能让人感觉到品位，才是真正的面子和形象。
来源：光明日报 作者：龙之朱
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