|
| 中评社北京总部通过线上方式参与学习（中评社 徐梦溪摄） |
我认为，香港的房地产模式出现了三大问题：一是居住条件比较糟糕，现在人均住房面积只有15平方米，而且还在不断减少，更不用说劏房和寮屋。新加坡人均居住面积是超过30平方米，欧美国家和内地很多地方也都比香港居住条件好。
二是收入分配严重倾斜。因为香港人一半有房子，一半没有房子，高楼价的增长带来了一个严重的倾斜。香港基尼指数现在是0.539，这是很多国家地区里最高的，但是这个数字还没有包括房地产，包括房地产的话起码超过0.7。有人说，如果说基尼指数超过0.6就会爆发革命，可想而知0.7是一个怎样的状态。从实际情况来看，2003年沙士结束后，新一轮楼价上涨到现在已经有18年，这18年房地产创造了泡沫虚拟收入相当于香港10年的GDP总量，这个数量比这18年来香港380万打工者所有的工资都多，也比18年来几十万企业创造的利润都多。所以香港房地产其实是第三次的收入分配，比第一次和第二次更厉害。
三是使香港的经济增长受到严重影响。一开始高楼价会带动投资、带动增长，但因为收入永远跟不上，就形成这样的问题。过去20年香港因为房子越盖越小、越盖越少，按联合国SNA标准计算，平均每年拉低经济增长一个百分点，所以过去20年香港GDP增长平均只有2.8%左右，如果没有房地产的影响，起码可以到3.8%以上。
这个问题怎么来解决？我在这本书里就提出，要用“新居屋计划”来解决这个问题。现在楼价涨到这个程度，如果要让大家可以买得起楼，楼价就需要调整70%，但是调整如此之大，香港经济财政收入、房屋资产会非常混乱，所以这是很难办的，但是不调整又不能解决居住问题。所以，我就提出实行“双轨制”，市场这一轨先不管，另一轨实行“新居屋计划”。第一，一方面新居屋数量要大，每年起码要建3万套房子，现在居屋一年只有几千套；另一方面，减少私人住宅和公屋的供应，因为只要把新居屋建好，很多去申请公屋的市民都可以申请新居屋。第二，定价要跟家庭收入挂钩，让80%左右的香港居民，特别是年轻人能够买得起房子。可以提供几种不同面积的新居屋，比如四百尺左右、六百尺左右、七八百尺，根据不同的家庭需求来提供，房屋定价比一般私楼要低很多，但是独立运作与市场无关。例如如果是三四百尺的房子100万就可以购买，按照5%的政策，5万港币就可以买楼。
此外，还有两个计划能够解决香港的房屋问题，“新居屋计划”是解决“从无到有”的问题，怎么解决“从有到好”的问题？其一就是“藏地于民”政策。比如说在换楼的时候，可以让你的居住水平不断提高，但成本又不是很高。比如现在五百尺是500万，1000尺是1000万，如果想换1000万的房子政府可以帮你出一半，你自己掏另一半，自己掏的这一半还可以去贷款。政府帮你出的一半不是给你现金，而是“购地证明书”，你可以拿“购地证明书”向发展商买新的房子，发展商把你的“购地证明书“收回来以后，就可以向政府拿地。那么这套房子你的产权占75%，政府占25%，你卖掉以后或者是离开香港，其中25%要还给政府。 |
